 |
|
Класификация
По международните стандарти, прилагани в развитите пазари, административните сгради подлежат на класификация според основните им параметри, разпределение, инсталации, оборудване и др. Тя включва три основни класа - А, В и С, в низходящ ред. От своя страна за по голямо удобство и яснота те се разделят на подкласове - А (-), А (--), В (+), В (++), В (-), В (--), С (-) и С (--).
Снимка на пазара
В България тези стандарти не са навлезли широко в употреба, а повечето агенти по недвижими имоти не са запознати дори най-общо с правилата за класифициране. За повечето местни строители и инвеститори, строящи предимно жилищни сгради и насочили се към строителство на административни площи, понятието високотехнологично изпълнениее идентично с луксозно изпълнение. В повечето случаи луксозното изпълнениесе свежда до алуминиева дограма, второкачествен италиански теракот, централно топлоснабдяване, окабеляване, състоящо се от розетки за кабелна телевизия и телефон, и дневна охрана от цивилни невъоръжени възрастни хора.
За съжаление дори и някои висши мениджъри на големи специализирани компании за транзакции с бизнес имоти не могат да дефинират основните параметри на клас А сградите поради липса на достатъчно опит и познания за този специфичен сегмент. Затова често тези класове се използват неправилно, а обявите за имоти в специализираните медии и интернет изобилстват от изрази като "офис сграда клас А", факт, който дори след повърхностно проучване се оказва доста далеч от истината.
Основни критерии
Клас А: Високотехнологични сгради за първокласни наематели
Основните параметри, определящи една административна сграда като клас А, са:
- Отлична инфраструктура в района, в който е ситуирана сградата - главен булевард, лесен достъп с градски транспорт и удобен подход към нея
- Open space (отворено пространство) - разпределение на площите, позволяващо максимална мобилност при разпределението на работните места
- Двоен (повдигнат) под, под който се монтират силнотоковата и слаботокова инсталации и който осигурява гъвкаво и мобилно разпределение на работните точки, както и възможността за бързото и удобното им прекрояване
- Структурно окабеляване минимум категория 5 Е, което позволява свързаност на всяка работна точка в офиса със силнотоково, слаботоково и UPS захранване
- HVAC система (Heating, Ventilation and Air Conditioning System) - четиритръбна централна система за отопление, охлаждане и вентилация на сградата която освен основната си функция (да отоплява и охлажда) изкарва отработения въздух от офис площите и го заменя със свеж. Системата позволява и създаването на различни температурни зони в различните части на офиса
- BMS (Building Management System) - централизирана система за компютъризирано управление на инсталациите и оборудването в сградата. Тя управлява и контролира консумацията на енергия в сградата, нивата на достъп, сигнализира при повреди и неизправности и снижава разходите по управлението
- Аварийно електрозахранване, реализирано с дизелов или газов генератор с поне 72-часов резерв на работа
- Охраняем паркинг за посетителите и работещите в сградата. Изискват се поне 1.7 паркоместа на всеки 100 кв.м разгъната застроена площ
- 24-часова физическа въоръжена охрана и видеонаблюдение на всички нива на сградата и прилежащите площи
- Персонален контрол на достъпа (ID card access control), реализиран посредством персонални магнитни карти, които позволяват контрол на нивото на достъп за всеки работещ и посещаващ сградата и отчитане на часовете и нивата на пребиваване в сградата
- Противопожарна обезопасеност чрез пожароизвестителна (Fire Alarm System) и задължително пожарогасителна система (Sprinkler System). Вторият тип система не трябва да се бърка с конвенционалните противопожарни средства - пожарни кранове, маркучи и прахови и водни пожарогасители. Пожарогасителната система е система, която при задействане на пожароизвестителната инсталация и локализиране на пожара, задейства подаването на водна струя към монтираните в тавана на площите минипръскачки които погасяват или ограничават пожара. Задължително е и допълнително външно стълбище за евакуация при пожар;
- Фиброоптична свързаност на сградата с републиканската мрежа, която осигурява високоскоростен интернет достъп и отлична комуникационна свързаност.
В двата по-ниски класа - В и С, попадат, най-общо казано, офис площите в сгради, които не покриват съвременните стандарти за първокласна административна среда. Такива са малките офисни сгради, построени с невисок бюджет, жилищните сгради, преустроени по време на строителството в офисни, стари и/или реновирани административни постройки, както и апартаментите с променено предназначение, отдадени за бизнес цели.
Клас В: Практично работно пространство за бекофис
В този клас влизат два типа офис сгради. Първите са сградите, проектирани като жилищни и в процеса на строителство с екзекютив преустроени в административни. Това предполага липса на отворено пространство (open space разпределение), на централна климатизация и вентилация (в повечето случаи са локални), недостатъчно високо ниво на структурно окабеляване или пълната му липса, непрофесионални охрана и управление на сградата, липса на видеонаблюдение и контрол на достъпа с персонални магнитни карти, паркинг с недостатъчно паркоместа.
Вторият тип сгради в този клас са стари, но реновирани административни постройки. При тях дори при сериозни инвестиции в инсталации, окабеляване и климатизация проблем остава основно разпределението - най-често коридорен тип. Други недостатъци са механичните асансьори, не особено представително изглеждащите и зле подържани санитарни възли и общи части и др.
Клас С: Най-ниската категория - преустроените жилища
В тази категория попадат офисите в жилищни сгради - апартаменти, чието предназначение е променено според изискванията на чл. 38 от Закона за устройство на територията. Тези площи имат статут на офиси, но по характеристики се доближават до жилищните имоти - централно отопление, изключително негъвкаво разпределение, липса на структурно окабеляване, на охрана, най-често лошо поддържани и непредставителни общи части на сградата.
Извън класацията: Жилищни имоти - "офиси" с непроменен статут
Това са апартаменти в жилищни сгради, които се използват за офисни нужди почти на ръба на закона, въпреки че в чл. 38 на Закона за устройство на територията ясно и точно е указано кога и при какви условия един апартамент в жилищна сграда може да се използва за офисни нужди. С официалното присъединяването на България към Европейския съюз и със спазването на собствените ни закони този тип офисниплощи са вече на доизживяване и в последните няколко години се наблюдава все по-силно се мигриране на наемателите им (основно малки български компании и еднолични търговци) към офис площи в сгради клас C или клас B.
Клас АА и ААА: Уникални административни сгради
Административните сгради клас АА и ААА са тези, които покриват в най-висока степен всички стандарти за първокласна офис площ, но имат качества, които ги различават от другите сгради клас А. Този тип сгради имат изключително атрактивна локация, например идеалния център на София, атрактивна или авангардна архитектура - дело на световноизвестен архитект в тази област. Същото важи за вътрешния дизайн и обзавеждането на сградата. Другите характеристики на сградите в тези подкласове са наличието на мултимедийни зали за ползване от наемателите, ресторант от голяма верига, банков салон на реномирана банка, достъп на инвалиди на всички нива на сградата.
В България единици са сградите, които се доближават, но все още не достигат тези стандарти - например "Лендмарк център" (Landmark Center, бивш "Соравия център") на бул. "Цар Освободител", както и "Ийст парк трейд център" (East Park Trade Center) на бул. "Никола Вапцаров" в столицата. |
|
|
|
